一个是“五子登科”　一个是“腾退套餐”

——从四川两个村看闲置宅基地和空闲农房如何激活的

   位于青藏高原和长江中下游平原过渡地带的四川省，既有山地、丘陵，又有平原盆地和高原，地形复杂，地貌各异。川北的德阳市罗江区白马关镇万佛村属平原地区，而川南的泸州市泸县喻寺镇谭坝村又为丘陵地区。万佛村从2018年开始启动空闲农房激活项目，如今民宿产业集群已基本形成；谭坝村从2015年开始探索闲置宅基地的改革工作，现已逐步将宅基地的使用权价值化、资源化、资本化。一个是平原，一个是丘陵，万佛村和谭坝村是如何因地制宜，激活闲置宅基地和空闲农房，寻求个性化发展的呢？记者深入四川，一探究竟。

　　楼下生活，楼上经营

　　万佛村因万佛寺而得名。始建于唐代的这座千年古刹香火鼎盛，护佑一方。每天沐浴在晨钟暮鼓中的除了本地村民，还有漫山遍野的枣树。当地盛产贵妃枣，相传是“马嵬之变”后，杨贵妃逃往罗江县境内，食用随身携带的贡枣，枣核落地生根，长出枣树，结出繁果，因而得名。

　　良好的文化氛围，成熟的鲜枣产业，优美的自然环境，便捷的交通网络……加上万佛村的外来人口少，本地居民多，大家便自发行动起来，利用闲置农房发展民宿。

　　打造民宿的项目位于白马关镇万佛村五组范围内，村组创新提出了“五子登科”发展模式：村组搭台子、村民出房子、市民凑份子、公司找路子、打伙挣票子。“我们是村集体经济组织搭建平台，然后动员老百姓把闲置的农房归集起来，统一对外推介、招商。”白马关镇镇长代勇意气风发地说。

　　为了提升整村风貌，在村民自愿的基础上，区里统一聘请了一批乡村规划师，按照村民的生产生活需要，从专业的角度“量体裁衣”，免费规划设计，对房屋进行风貌改造。31岁的乡村规划师周龙飞介绍，“我们的整体设计理念是要体现禅意、农本、古典和生态，保持地方特色并与万佛寺周边自然环境和人文景观相协调。提倡就地取材，使用低碳、环保的天然质朴材料，并将乡土底蕴与现代元素有机融合，以满足现代都市人的审美需求。”村民和政府1：1出资，老百姓投入一部分，政府补贴一部分，最高补贴不超过3万元。

　　在此基础上，政府邀请有意愿做民宿的公司进村观摩。最终，和四川玄慈观景旅游开发有限公司达成合作意向，共同打造万佛民宿，民宿百分之三的利润提成归村里。“我们公司从地理位置、房屋构造等方面来挑选合适的农房，村民可以将闲置农房直接租给我们或者折价入股，由公司出资统一进行内部装修。”万佛民宿负责人兰孝溪说。

　　出租的房屋年限，以5年为一个阶梯，最高20年。参与入股的房屋，砖混结构每平方米1500元，砖木结构1000元，土坯房800元，院坝50元，果园或土地流转按本地实际执行的流转价格折算成资本作为出资股份，股份占比为30%-35%。

　　45岁的尹金华是第一个响应政策的村民。他们家是二层小楼，其中二楼是彩钢房，平时用于堆放杂物。经过统一改造，拆除了原彩钢屋顶，利用一层房屋的结构布局，在二楼设计了四间砖木结构带独立阳台的民宿。这样，一楼用于自住，二楼用于民宿。

　　“我只是在电视上看到民宿，也不知道能做成什么样，但是我们这儿的山是最漂亮的，我们这边的环境是最好的。”对家乡有着充分自信的他是这么想的，也是这么说的，更是这么做的。不仅认真积极地将自家一楼的卫生打扫好，在屋檐下摆放盆栽美化环境，而且还主动监督别人，以主人翁的姿态参与到共建共享之中。

　　如今，整个万佛村五组贵妃枣挂满枝头，不远处的万佛寺佛音悠悠，43户农房完成了风貌改造，其中的3户12间房即将华丽转身变为高端休闲民宿。对于未来，尹金华诚意满满，“希望他们生意好，我们的枣子更好卖。”

　　源头把控，按需调整

　　谭坝村在宅基地改革方面下足了功夫。全村共有1099户3864人，外出务工、经商1935人，在外购房124户，一户多宅、闲置宅基地312户272亩。

　　谭坝村地处丘陵山地，部分居住在山上的村民，没办法享受城市的配套设施，加上很多年轻人进城务工，山上留守更多的是老人和孩子。“新娘子都不愿意嫁到山上，山上有位老支书18年都没有喝过一杯喜酒。孩子进城上学，每天都需要有一位成人陪同上下山。”回忆往事，泸县自然资源和规划局副局长熊健依旧愁眉紧锁。

　　针对这一情况，政府从源头上开始重新布局。首先，规定了宅基地的取得面积，建立起法定无偿、县域配置、预置有偿、节约有奖制度。法定无偿，即在法定的范围内，人均享有30平方米的建设用地和20平方米的生产用地。熊局长补充说明，“1987年以前的超占部分我们予以承认，1987-2015年的超占部分收取每平方米10-30元的低价补偿费用，2015年宅基地改革之后的超占部分以每平方米300元的市场价格进行收取。”在此基础之上，再进行跨域、预置等情况的具体部署。

　　根据闲置宅基地的具体情况，谭坝村建立起宅基地部分退出、整体退出、保权退出和永久退出等不同类型的“腾退套餐”。目前，以谭坝村为核心，进行连村规划，已经形成了土地规模经营，多规划合一，多产业集聚，宜居宜业的田园综合体。

　　今年60岁的张大炳原有200平方米的土坯房，因年久失修，已经成了危房，不能住人。“自己拆还要人工、资金，还有安全问题，宁愿老房子自行倒塌，都不愿意自己拆除。”于是，一家人只得搬离老房子，另外租房居住。“做梦都没有想到，要倒的土坯房还能得到6000多元的补贴。”已经住上新居的张大炳面露喜色。他原先的土坯房已经由村里统一招标，确定了作业单位进行拆除和复垦工作。

　　“我现在也有股份了。”一直在镇上做小生意的杜忠成现在已经基本上不回村里居住，他将一家三口90平方米的宅基地资格权交给村里进行统一管理，按照每平方米300元进行折算，共2.7万元入股康养中心。在镇上与子女共同居住的张超宽在村里的屋子早已成危房，他将其全部退出，得到6万多元的补偿款，同时保留了户籍，仍享有资格权。

　　统一规划，统一经营，4年的时间，谭坝村不仅实现了贫村摘帽，而且成为了省级“四好村”，集体收入达到了180万元，农民人均可支配收入1.5万多元。

　　农旅融合，产业兴旺

　　再过十几天，罗江第十四届贵妃枣采摘节就要开幕了，与此同时，万佛民宿的共享厨房也将装修完毕，正式开门迎客。自来水、微动力污水处理系统、停车场、休闲步道等基础设施的改造升级，布衣素食的民宿理念，贵妃枣的果园采摘……由此带来的客流和人气势必会让这座村庄变得热闹而欢腾。

　　万佛村的贵妃枣水分充足，需要一颗一颗从树上摘下，轻拿轻放，稍不留神就会有损坏，且保质期短，不利于存储和运输，因而大多是提供鲜食，供本地市场消化。村里适时推出“忆妃醉”牌枣子酒、枣花蜜等也让产品更加新鲜多元，大大增强抗风险的能力。

　　丘陵散居式的谭坝村，基本农田与农村建设用地呈插花式分布且保护率高达87%，适度调整基本农田的空间布局，和周围的方洞镇、嘉明镇、福集镇、清江镇共同组成泸县北部田园综合体。统一规划，因地制宜，结合各村的优势，科学划分出粮经作物种植区、方柑等水果种植区、水产养殖区、花卉草木种植区、旅游文化产业区，相互独立又相互支撑。

　　与此同时，谭坝村大力推进农业、加工业、旅游康养服务业“三产融合”，目前已建成1.2亩的三产融合发展示范区，开辟了返乡农民和中、小、微企业的创业平台，如农产品烘干、保鲜，种植养殖废弃物资源化利用、有机肥生产等，盘活了土地，弥补了农村发展的短板，扩展了农村发展的空间。

　　在家门口就能增收，是很多外出农民工的希望。如今，就近可以务工，土地可以流转，宅基地腾退有补偿补助，农民变股民，乡村变美了，环境变好了，谁还愿意出去打工？

　　改革的进程从来不是一帆风顺的，空闲农房变民宿，通过政策的保障、样板的示范，才能转变大家的思想，消除大家的顾虑。闲置宅基地的激活，更是倾注了集体的智慧和力量。实地走访、细化条例、责任到人、宣传到家……几年的努力，现在已经初现成效，而这背后，有辛酸，更有挑战。

　　改革需要组合拳，要各部门的共同配合。“整个过程涉及到农村产权制度改革、税制改革、行政审批改革和执法体制改革。试点在推进过程中，要树立整体管控思维，部门协同推进。接下来要争取更多的试点名额，扩大试点范围，丰富试点内容，进一步推进闲置宅基地和空闲农房的激活行动。”四川省农业农村厅宅基地管理处负责人说。

     来源：农民日报